Die Immobilienbranche ist einer der kapitalintensivsten Sektoren der Wirtschaft. Nach Jahren des Booms befindet sie sich in einer Neuordnung. Wie ist der Markt strukturiert?
Hinweis: Die Marktdaten in diesem Artikel basieren auf Angaben des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) und Branchenstudien. Die Zahlen dienen der Orientierung und können je nach Quelle variieren.
Marktüberblick
Marktvolumen (Schätzungen Branchenstudien)
| Land |
Immobilienvermögen |
Transaktionsvolumen |
| Deutschland |
~15 Bio. EUR |
~30-50 Mrd. p.a. |
| Österreich |
~1 Bio. EUR |
~3-5 Mrd. p.a. |
| Schweiz |
~3 Bio. CHF |
~15-20 Mrd. p.a. |
Marktsegmente
| Segment |
Anteil |
Charakteristik |
| Wohnimmobilien |
~55% |
Stabilstes Segment |
| Gewerbeimmobilien |
~25% |
Büro, Handel |
| Logistik/Industrie |
~10% |
Wachstumssegment |
| Hotel/Sonderimmobilien |
~10% |
Volatil |
Teilmärkte
Wohnimmobilien
Segmente:
| Segment |
Entwicklung |
| Neubau |
Stark rückläufig (Zinsen) |
| Bestand |
Transaktionen reduziert |
| Sozialwohnungen |
Mangel, politisch relevant |
| Luxus |
Relativ stabil |
Mietmarkt:
- Starke Regulierung (Mietpreisbremse)
- Nachfrage > Angebot in Städten
- Steigende Mieten trotz Regulierung
Kaufmarkt:
- Preiskorrektur 2022-2024
- Zinssensitiv
- Regionale Unterschiede erheblich
Büroimmobilien
| Kennzahl |
DACH-Städte |
| Leerstand |
5-10% (steigend) |
| Spitzenmiete |
30-50 EUR/m² |
| Trend |
Hybrid Work Einfluss |
Herausforderungen:
- Home Office reduziert Flächenbedarf
- Qualitätsanforderungen steigen
- ESG wird zum Muss
Einzelhandel
| Segment |
Entwicklung |
| Shopping Center |
Unter Druck |
| Fachmarktzentren |
Stabil |
| High Street |
Differenziert |
| Nahversorgung |
Resilient |
E-Commerce-Einfluss: Strukturelle Veränderung
Logistik
| Treiber |
Wirkung |
| E-Commerce |
Flächennachfrage |
| Nearshoring |
Lager näher am Verbraucher |
| Automatisierung |
Höhere Hallen |
| ESG |
Moderne Immobilien gefragt |
Wachstumssegment: Trotz Krise weiter Nachfrage
Hotels
| Segment |
Erholung post-Corona |
| Business Hotels |
Moderat |
| Stadthotels |
Gut |
| Ferienhotels |
Stark |
| Tagungshotels |
Herausfordernd |
Akteure
Bestandshalter/Investoren
| Typ |
Charakteristik |
| Offene Immobilienfonds |
Privatanleger, liquide |
| Spezialfonds |
Institutionelle |
| REITs |
Börsennotiert |
| Family Offices |
Langfristig |
| Versicherungen/Pensionskassen |
Reguliert, konservativ |
| Private Equity |
Opportunistisch |
Große Wohnungsunternehmen
| Unternehmen |
Einheiten |
Charakteristik |
| Vonovia |
~550.000 |
Größter in DE |
| LEG |
~170.000 |
NRW-Fokus |
| TAG |
~85.000 |
Ostdeutschland |
| Deutsche Wohnen |
~160.000 |
(Vonovia-Tochter) |
Projektentwickler
| Typ |
Fokus |
| Wohnen |
Neubau, Quartiere |
| Gewerbe |
Büro, Retail |
| Mixed-Use |
Kombinationen |
| Spezialisten |
Logistik, Hotels |
Makler und Berater
| Segment |
Akteure |
| Investment |
JLL, CBRE, Colliers |
| Wohnimmobilien |
Engel & Völkers, McMakler |
| Bewertung |
Sprengnetter, Lübke Kelber |
| Beratung |
Big Four, spezialisierte |
Finanzierung
Finanzierungsstruktur
| Typ |
Charakteristik |
| Bankdarlehen |
Klassisch, 60-70% LTV |
| Mezzanine |
Ergänzend, 10-15% |
| Eigenkapital |
20-30% |
| Anleihen |
Bei Großen |
LTV (Loan-to-Value)
| Segment |
Typischer LTV |
| Wohnen (konservativ) |
60-70% |
| Büro Core |
55-65% |
| Büro Value-Add |
50-60% |
| Development |
60-70% (Projektfinanzierung) |
Zinsumfeld
Impact der Zinswende:
- Finanzierungskosten vervielfacht
- Bewertungen unter Druck
- Transaktionen eingebrochen
- Refinanzierungsrisiken
Bewertung
Bewertungsmethoden
| Methode |
Anwendung |
| Ertragswert |
Standard für vermietete Objekte |
| Vergleichswert |
Wohnungen, Grundstücke |
| Sachwert |
Spezialimmobilien, Eigennutzung |
| DCF |
Internationale Standards |
Rendite-Kennzahlen
| Kennzahl |
Definition |
| Bruttoanfangsrendite |
Miete / Kaufpreis |
| Nettoanfangsrendite |
Nettomiete / Kaufpreis |
| Cap Rate |
NOI / Marktwert |
| IRR |
Gesamtrendite inkl. Wertsteigerung |
Yield Compression/Expansion
2020-2021: Yield Compression (niedrige Zinsen)
- Büro Prime: 2,5-3,0%
- Logistik: 3,5-4,0%
2022-2025: Yield Expansion (Zinswende)
- Büro Prime: 4,0-4,5%
- Logistik: 4,5-5,0%
Regulierung
Mietrecht
| Land |
Regulierung |
| Deutschland |
Mietpreisbremse, Milieuschutz, Kappungsgrenze |
| Österreich |
Richtwertsystem, Lagezuschläge |
| Schweiz |
Indexierung, Referenzzins |
Baurecht
| Ebene |
Regelung |
| EU |
Energieeffizienz, Taxonomie |
| Bund |
Musterbauordnung, GEG |
| Land |
Landesbauordnungen |
| Kommune |
Bebauungspläne |
ESG-Anforderungen
Wachsende Bedeutung:
- EU-Taxonomie (Sustainable Finance)
- CSRD (Nachhaltigkeitsberichterstattung)
- Energieausweise
- Stranded-Asset-Risiko
Marktzyklen
Typischer Immobilienzyklus
1. Erholung: Mieten steigen, Bau verhalten
↓
2. Expansion: Preise und Mieten steigen, Neubau nimmt zu
↓
3. Hypersupply: Überangebot, Mieten stagnieren
↓
4. Rezession: Leerstand steigt, Preise fallen
↓
Zurück zu 1.
Aktuelle Phase (2025/26)
| Segment |
Phase |
| Wohnen (Neubau) |
Rezession/Frühe Erholung |
| Büro |
Rezession |
| Logistik |
Späte Expansion |
| Einzelhandel |
Transformation |
Trends
Megatrends
| Trend |
Auswirkung |
| Demographie |
Alterung → andere Wohnformen |
| Urbanisierung |
Städte wachsen, Land verliert |
| Digitalisierung |
Smart Buildings, PropTech |
| Nachhaltigkeit |
ESG als Werttreiber |
| Hybrid Work |
Büroflächenbedarf sinkt |
PropTech
| Bereich |
Beispiele |
| Vermittlung |
McMakler, Homeday |
| Property Management |
Plentific, Facilio |
| Construction Tech |
PlanRadar, Nemetschek |
| Bewertung |
Sprengnetter, PriceHubble |
| Smart Building |
Comfy, VergeSense |
Vertrieb in der Immobilienbranche
B2B-Vertrieb
| Kunde |
Entscheider |
| Institutionelle Investoren |
Investment Manager, Vorstand |
| Projektentwickler |
Geschäftsführung, Akquisition |
| Asset Manager |
Portfoliomanagement |
| Property Manager |
Betriebsleitung |
Charakteristik
| Aspekt |
Detail |
| Deal-Größen |
Oft 7-9 stellig |
| Zyklen |
Lang (6-18 Monate) |
| Beziehungen |
Sehr wichtig |
| Expertise |
Marktkenntnis erwartet |
M&A und Transaktionen
Transaktionsvolumen
| Jahr |
DE (Mrd. EUR) |
Trend |
| 2021 |
~110 |
Rekordjahr |
| 2022 |
~70 |
Zinswende beginnt |
| 2023 |
~30 |
Einbruch |
| 2024 |
~30 |
Bodenbildung |
| 2025 |
~35-40 |
Langsame Erholung |
Investorenpräferenzen
| Segment |
Nachfrage |
| Wohnen (Bestand) |
Hoch |
| Logistik |
Hoch |
| Büro Core |
Selektiv |
| Büro Value-Add |
Vorsichtig |
| Retail |
Sehr selektiv |
Herausforderungen
- Bid-Ask-Spread noch groß
- Bewertungsunsicherheit
- Finanzierungslücken
- ESG-Anforderungen
Eine fundierte Bilanzanalyse hilft, die Eigenkapitalquote und weitere Red Flags bei Immobilienunternehmen zu erkennen.
Fazit
Die Immobilienbranche in DACH befindet sich nach dem Zins-Schock in einer Neuordnungsphase:
Herausforderungen:
- Hohe Zinsen und Finanzierungskosten
- Bewertungskorrekturen
- ESG-Investitionsbedarf
- Strukturwandel (Büro, Retail)
Chancen:
- Preiskorrekturen = Kaufgelegenheiten
- Logistik und Wohnen weiter gefragt
- ESG-konforme Assets mit Premium
- Modernisierung/Repositionierung
Für B2B-Vertrieb und Investoren:
- Marktzyklen verstehen
- Segmentspezifisch analysieren
- ESG ernst nehmen
- Langfristig denken
- Netzwerk aufbauen
Die Branche bleibt langfristig attraktiv – aber die einfachen Jahre des Niedrigzins sind vorbei.
Immobilienunternehmen analysieren: Firmium liefert Finanzdaten und Unternehmensstrukturen für Ihre Marktanalyse im Immobiliensektor.